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Julia是上海独生女，天秤座，INTJ人格，擅长规划。
2014年她获得美国前50大学统计硕士学位，之后避开H1B抽签，进入非盈利机构工作并开始EB3排期。疫情初期遭遇裁员，经历波折后重返H1B，新雇主递交了PERM。
2020年中，正式迈入30岁大门的Julia和老公反复思考一个问题：放弃上海的优越生活，为了等绿卡事业受限制，一切值得吗？
图片来源于istock.com
Julia最怕的就是盲目过日子、蹉跎时光，她意识到”“赚钱才是硬道理”。经过思考，她给35岁的自己确定了3个目标：
稳住工作，尽快拿绿卡
趁早生娃，父母可以来美带娃
尽早在纽约最好的位置，买一套公寓，创造被动收入
图片来源于istock.com
尽管家族实力不差，但是在投资置业的长远规划上，在美国没有根基的她也是一头雾水。直到她遇到了Model 1买房模式，赚到了第一桶金和未来源源不断的被动收入。
一. 收益20.7%/年！Julia做对了什么？
投资Athena Model 1项目
2020年10月，她了解到正在规划中、位于纽约长岛市中心区的Athena（雅典娜）豪华公寓项目。
备注：Athena LIC项目是豪华公寓开发项目，包括51个住宅单元和商业空间。地点位于27-20 42nd Road, Long Island City, NY 11101，长岛市核心区中心、毗邻铁狮门哥谭商务中心。
Athena LIC项目在StreetEasy，图片来源于streeteasy.com
看过户型图后，Julia挑选了一套一室一厅、面积552 sqft的住宅单元。
2020年11月25日，Julia通过Model 1的认购，锁定公寓价格:$900/sqft，认购总额：$900/ sqft✖️552 sqft= $496,800。
【备注：2020年当时平均市场价：$1,300/sqft】
截止到2024年9月，Athena LIC一室一厅的公寓平均售价：$1,600/sqft。Julia的公寓单元的市场价值：$1,600/sqft * 552 sqft =$883,200。
Julia的回报率统计：
总回报率：（$883,200 - $496,800) ➗ $496,800 = 77.8%
年化回报率：77.8%➗3.75=20.7%
站在2024，展望未来...
Julia已经拥有了一套纽约市产权公寓，她计划出租。按照月租$4,200的收入来计算，减去管理费和地税，每个月的租金净收入约$3,200。
每个月3千多的被动收入，足以支撑日常开支。她这个小家庭抗压和抗风险能力要远超其它留学生。
图片来源于istock.com
QPS项目
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二. 什么是Model 1?
Model 1是房地产一级市场住房单元债券，使投资者以开发成本价投资，简单透明，加速价值积累。单元锁定价随开发进程的推进而提高，购房者和投资人越早进行投资，锁定价格越低。
Model 1的本质：
为客户打通优质、低成本的一级地产市场的投资通道的投融资工具。
Model 1核心目标：
让投资人享受地产一级市场开发利润
享受美国世界级城市核心区condo房产升值
享受成本控制，提前锁定部分利润
Model 1优势：
置业成本优势
海外资产配置
被动收入优势
税务优势
投资（包括循环投资）产生的地产增值，不产生税务负担，除非出售；
房贷回收的本金，不属于收入，不产生税务负担 ；
房贷利息和地产税可抵税。
图片来源于贝特曼资本
一众投资人被Model 1模式吸引，其中有老华侨、有留学生、有在美陪读妈妈。实实在在地在纽约为家人以开发成本价购置到了高质量产权公寓。
通过投资Model 1预定Athena LIC 公寓单元的投资人，年化收益率达20%以上，远超一般地产债券和地产股权投资。
图片来源于贝特曼资本
对于地产二级市场投资，投资增值主要来源于地产市场的自然增长，而Model 1 架构下的Athena LIC基金，增值不仅来自于地产市场增长，另外幅度最高的增值部分来自开发商利润分享。
投资人可以在房产过户后通过重新贷款收回投资本金，不会产生增值税。
三. Model 1为什么选择“纽约市产权公寓”？
Model 1模式的地点选择着眼于美国大都会城市，首选纽约市。
主要原因有三重：
稳定升值：
纽约公寓价格指数，从2000年-2024年6月，上涨219.39%，年均涨幅9.14%，收益可观。
数据和截图来源于fred.stlouisfed.org
2. 抵御市场风险:
2009金融危机中，纽约公寓价格指数于 2012 年 03 月跌倒谷底。但仅用 2 年时间反弹回危机前水平，之后持续走高。由于纽约大都会地产吸引到的是全球各地的高净值投资人，需求量有保障，所以resilience水平高。
3. 适合财富传承：
纽约市房产由于增值可观、抗风险能力强，成为了价值投资的稳定通道。
曼哈顿是全球金融中心和文化中心。对于留学家庭来说，很多留学生毕业后会来到纽约寻求职业和创业机会。一套纽约市产权公寓既可以自住，又可以投资，给留学家庭财富传承提供了灵活性和便利性。
四. 纽约市明星社区：长岛市
长岛市（Long Island City, 简称LIC）是纽约市发展最快的社区之一，位于纽约市地理中心，距离曼哈顿中城仅几分钟路程。与曼哈顿中城隔河相望，是连接皇后区和曼哈顿的门户枢纽。
图片来源于istock.com
长岛市是纽约州最具活力的混合用途社区之一，也是纽约州最大的制造业中心，拥有 6,600 多家企业和106,000 多名员工，是纽约市最重要的中央商务区 (CBD) 之一 。
从LIC核心区乘地铁出发，地铁12分钟直达时代广场，20分钟直达法拉盛，开车15分钟达到拉瓜迪亚机场，30分钟到达JFK机场。
长岛市和临近区域贯通15条公交线，8条地铁线，4个主要桥梁，3个通往纽约市的渡轮站，2条长岛火车线，和2个机场。
图片来源于Long Island City Partnership
依靠得天独厚的地缘优势，长岛市在过去十年间高速发 展，被纽约杂志评价为“纽约发展最快的社区”，其新楼盘建设速度远超过纽约其他新兴区。
图片来源于New York Magazine官网
2006-2024年间，新建住宅单元达3.3万套。
图片来源于Long Island City Partnership
2010-2020年间，人口增长速度是纽约市人口增速的5倍。
图片来源于Long Island City Partnership
2010-2020年间，工作增长速度是纽约市增速的2倍。
图片来源于Long Island City Partnership
长岛市的房产吸引了来自全球各地的年轻白领购买、租住、投资。地产租售旺盛，供不应求，房价直逼曼哈顿。
图片来源于Long Island City Partnership
图片来源于Long Island City Partnership
图片来源于Long Island City Partnership
图片来源于Long Island City Partnership
据地产平台Redfin 2024年8月统计：长岛市（Long Island City）的房屋中位售价为89.6万美元，比2023年上涨14.1%。长岛市每平方英尺的房屋中位售价为1230美元，比2023年上涨33.9%。
数据和截图来源于Redfin
QPS项目
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五. 长岛市新地标“QPS项目”，敬请期待！
QPS项目将是一栋40层、216单元的豪华公寓楼。提供宽敞的一居室、两居室和三居室住宅。
QUEENS PLAZA SOUTH MIXED-USE DEVELOPMENT
24-02 QUEENS PLAZA SOUTH, LONG ISLAND CITY, NY 11101
项目位于纽约皇后区长岛市核心区，紧邻Queens Boulevard（皇后大道）-通往Queensboro大桥和曼哈顿的主要干道。
图片来源于贝特曼资本
QPS拥有无与伦比的交通便利：N/W/7/E/M/R/F/G共8条地铁线从项目周边经过。
可步行Queensboro Bridge进入曼哈顿
2站地 / 6分钟：中央公园
4站地 / 12分钟：时代广场
7站地 / 15分钟：哈德逊广场
10站地 / 20分钟：纽约大学
12站地 / 25分钟：华尔街
14站地 或 5站地铁+1站LIRR：法拉盛
六. QPS绿卡、置业一次性解决
一方面，解决绿卡+可观分红：
QPS项目符合新法EB5规定的“城市高失业率”（rural）签证预留区。
2025年第一季度，“城市高失业率”预留类别暂无公告排期，可以实现“双递交”。对于在美群体，尤其是正在求职的留学生，预计3-6个月左右快速获得“combo card”-工卡和回美纸获批。
直接拿到工卡，无需雇主sponsor抽签H1B，省去H1B+EB2/3 10年以上的“青春换绿卡”的痛苦煎熬，从此身份自由。
图片来源于visas.btmusa
QPS项目给到EB5投资人4%的高分红，5年左右还款，让参与投资的家庭获得总计20%-16万左右的额外收益。
另一方面，增值+省税！
QPS项目预计发布20套的Model 1。如本文开头所述，Model 1的突出优势在于为投资者提供了灵活的选择。
投资者可以使用Model 1产品，以折扣价购买新房，也可以利用这笔投资来赚取固定利息。
以文中Julia为例，雅典娜项目Model 1产品，早期投资者年化回报率：77.8%➗3.75=20.7%
七. 贝特曼集团，23年美国律所执业背景
QPS项目开发商为贝特曼资本。
贝特曼集团发源于2001年成立的刘宇与贝特曼律师事务所，二十余年来随着中美经济交流的发展，并结合自身丰富的美国法律和商业实践背景，贝特曼品牌由法律专业领域，延伸在美国的投资管理领域，创立了总部位于纽约曼哈顿的贝特曼集团，旗下包括贝特曼法律、贝特曼咨询、贝特曼资本以及BuildX投资平台、Acre美国地产经纪公司等业务实体。
过往开发案例
图片来源于buildx.us
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